확정일자는 건물소재지 관할세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 뜻한다.
상황에 따라 확정일자를 받아야 대항력이 생기고 환산보증금에 대한 권리가 생긴다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다.
만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위가 밀려 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다. 따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.
상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산 보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다
환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 보호를 받을 수 있다. 이때 월세의 보증금 환산은 월세× 100으로 구한다.
지역과 환산보증금은 다음과 같다.
△서울특별시- 9억 원
△수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시-6억 9천만 원
△광역시(수도권 과밀억제권역과 군지역 제외, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시 5억 4천만 원
△기타지역 3억 7천만 원
임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다. 임차인, 임대인이 보호받는 상황은 다음과 같다.
-임차인이 보호받는 사항
◆ 대항력이 생긴다.
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 건물을 인도 받아 사업자 등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. (확정일자가 없어도 됨)
◆ 보증금을 우선변제 받을 권리가 있다.
건물을 인도 받아 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(확정일자를 받아야 함).
◆ 소액임차인은 최우선변제권이 있다.
환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있다.
◆10년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.
임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 이전 임대차 기간과 동일하게 임대차기간을 갱신할 수 있다.
◆ 지나친 임대료 인상이 억제된다.
임대료인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한된다.
-임대인의 권리
◆ 임대료 인상을 요구할 수 있다.
임대료 조정이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.
◆ 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.